torsdag 5 oktober 2017

Analys Amhult 2


Bakgrund:
Amhult 2 har funnits på aktietorget sedan 2005 men de är först på senare år som det börja hända saker i bolaget. Det äger 44000m2 mark i Torslanda 15-20 min utanför Göteborg och har fram tills dagens datum färdigställt fyra stycken kvarter eller ca 1/3 del av projektet. 




Bostadsmarknad:
De tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg, Malmö väntas fortsatt visa starkare tillväxt än övriga landet. Cirka 70% av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer att ske i de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden i dessa län uppgå till ca 6,7 miljoner invånare vilket är en ökning med ca 1,6 miljoner invånare (NAI Svefa). Tittar man i närtid i specifikt Göteborg så planeras flera byggprojekt som ska vara klara till Göteborgs 400 års jubileum 2021 då 7000 nya lägenheter ska vara redo för inflytt. I Torslanda utanför Göteborg byggs det för fullt och det är ett populärt område att flytta till med både närhet till natur och stadslivet som har ca 30,000 invånare. Andra som uppför fastigheter och verkar i Torslanda är bl.a. JM, HSB och PEAB. 

Byggprojekt:
De första fyra kvarteren har byggts av samma byggbolag Wästbygg AB som har hållit tidsramen bra. Just nu pågår det uppbyggnad av två nya kvarter som ska bli hyresrätter, byggnaderna L + M ska bli 64 lägenheter och 57 garageplatser vilka planeras att stå klara under Q4 2018. De kvarteret byggs av ett norskt börsnoterat bolag AF Bygg AB som verkar bra men de har inte haft något tidigare samarbete vad jag vet. Det andra kvarteret J ska bli klart Q1 2019 och är tänkt ska innehålla 36 lägenheter och 40 garage platser. De som är ansvariga för de bygget heter RA Bygg AB och har bra omdömen på sin hemsida men inte beprövade av Amhult 2 tidigare. 




Intäkter:
För närvarande är O, P, N och K färdigbyggda och genererar 26,4 miljoner i intäkter löpande, till det kommer Folktandvården som flyttar in Q1 2018 i byggnad P.

När L, M och J är färdigställda kommer de enligt mina beräkningar bidra med minst 15,8 miljoner till. Det innebär 42 miljoner i intäkter med en slimmad organisation på för närvarande 7 anställda. 

De resterande kvarteren som ännu inte påbörjats har jag ändå valt att räkna på utifrån den informationen som finns idag. I den blåa rutan nedanför har jag beräknat intäkterna utifrån att lägenheter genererar 1700sek/m2, kontor 1500sek/m2 och butiker och handel 2500sek/m2 samt garage 9600sek per plats och år. Marknadsvärdet idag för dessa byggrätter är 150 miljoner men kommer generera 61 miljoner om allting går enligt plan 2021. Det är totala intäkter på över 100 miljoner per år.  



Substansvärde:
Produktionskostnader och marknadsvärden i tabellen ovan har jag tagit från Amhult 2s hemsida för en närmare granskning kolla framförallt Värdering 2016. De röda fältet, byggnad N var i värderingen från 2016 endast värderat till byggrätten på 20 Msek så som jag har uppfattat de. Här har jag istället för ortsprismetoden valt en kassaflödeskalkyl där framförallt hyror betraktas på den lokala marknaden vilket även går att hitta på deras hemsida. De gröna fälten i mitt excelark är mina lågt värderade marknadsvärde prognoser av kvarteren L + M och J som byggs i skrivande stund där jag helt enkelt har räknat produktionskostnaden gånger 1,5. Tittar man på produktionskostnaderna för kvarteren N, O och P så har de stigit mer än 50% när de har blivit uthyrningsbara. Utifrån dessa antaganden har jag kommit fram till substansvärdet för Q1 2019 minus företagets skulder där jag lagt på ca 40 Msek. Skulle skulderna öka tror jag att det jämnar ut sig själv mot marknadsvärderingen.



Aktien:
Det finns 6,847,533 aktier totalt där 2,025,000 är A-aktier och resterande B-aktier. Idag handlands aktien under substansvärdet som enligt Amhult 2s beräkningar är 74sek. Den 5/10 2017 handlas aktien till 67sek. Aktien har legat i en negativ trend sedan årsskiftet och gått ner från runt 90sek i januari tills dagens värde. Jag har svårt att tänka mig att aktiepriset kommer sjunka nämnvärt från dagens kurs. Om man kolla på närtiden så släpps Q3 den 2/11 och senast vid årsredovisningen tror jag att substansvärdet kommer värderas om i positiv riktning, vilket sker en gång per år från en extern firma.  

Ledning/Styrelse:
Grundaren äger ca 40% av bolaget men 80% av rösterna. Hans svärdotter är VD och har gjort ett bra jobb tycker jag, en detalj är att hon tränar crossfit vilket jag överlag ser som något väldigt positivt. Dels kan man slappna av från arbetet på ett helt annat sett och sen tror jag att man lär sig att vara målmedveten. I Idrotter får man ingenting gratis utan man måste träna hårt för att uppnå resultat. 

Framtiden:
Bolaget har som strategi att bygga två kvarter samtidigt som man projekterar ett tredje kvarter. Det håller även parallellt på med en detaljplan för Skogens Gård (se bilden högst upp i högra hörnet). Skogens Gård är 370 000m2 var av 200 000m2 är tänkt att bebyggas vilket är 4-5 gånger större än dagens projekt. I ett första skede har man dock sökt för att bygga 320 lägenheter där. Detta blir tyvärr först aktuellt om några år gissningsvis 2021 när Amhult 2 har som mål att vara klara med pågående projekt där utöver de två pågående kvarteren plus fem stycken kvarter till ska bebyggas. Sen måste detaljplanen även bli godkänd av kommunen då det idag är åkermark samt köpas loss från ett bolag som man samarbetar med och ingått ett avtal med att få köpa marken när/om den blir godkänd. 

Risker:
Det är mycket som kan gå fel i byggbranschen men än så länge har Amhult 2 sköt sig exemplariskt. Ett oros moment från min sida är att de båda byggbolagen är obeprövade även om de har bra referenser så att det kan bli förseningar vilket skadar alla inblandade parter. En annan risk är huvudägaren som är 81 år gammal inte får möjlighet att se sitt livsverk bli färdigställt. Men det mest troliga där skulle jag gissa är att hans svärdotter som är Vd idag fortsätter på samma linje. Alternativt att någon ny storägare kommer in eller bolaget blir utköpt från börsen. Bolaget har bra soliditet men om något oförutsett händer finns det alltid en finansiell risk.

Nyckeltal:




Analyser:
Det finns flera bra analyser om bolaget kolla gärna in Snåljåpens hemsida från början av året eller SVD som har gjort flera men den här är den senaste från den 31/8. Kan även rekommendera henriksons blogg här och här för en kompletterande bild av Amhult 2.

Slutsats:
Min syn på det hela är att det är väldigt låg risk till dagens kurs 67sek och en väldigt stor potential framförallt om detaljplanen för Skogens Gård blir godkänd. Trots att bolaget är litet så har de bevisat med de första fyra kvarteren att de är duktiga på att genomföra sin plan. Det har lyckats med en väldigt bra mix av butiker, parkeringsplatser och bostäder som är väldigt attraktivt i vilken stad som helst. Men som de själva nämner så sitter de på ett litet geografiskt guldkorn som de vill förvalta. Det står över 160 000 personer i bostadskön i Göteborg och Torslanda där Amhult 2 bygger är en populär stadsdel som växer fram. När efterfrågan är så hög på just hyresrätter kan man egentligen bygga vad som helst och folk vill flytta in. Men mitt intryck är att Amhult 2 skapar en genomtänkt produkt där de har ett öga för detaljer i allt från själva byggnaden och omkringliggande faciliteter till service delen med nyckelutlämning  och informationsmötet för hyresgäster samt aktiv i debatten med infrastruktur i närområdet. Detta gör att jag sammantaget har en väldigt positiv bild både till bolaget och aktien.