onsdag 25 oktober 2017

Amhult 2 Intäkter och kostnader








Göteborg liksom Stockholm lider av bostadsbrist. Megatrenden att folk flyttar till storstäder är påtaglig även i Sverige. Med kommentarer som "jag hade tur och gifte mig till ett förstahandskontrakt" förstår man hur situationen ser ut, se här. Den aktuella statistiken från Boplats Göteborg som är motsvarigheten till Stockholmsstads bostadsförmedling har i dagsläget över 210 000 personer som står i kö till en hyresrätt i Göteborg.

Efter att ha fått feedback om min analys av Amhult 2 samtidigt som det råder förvirring på vissa forum ska jag förtydliga min syn på intäkter och kostnader i bolaget. Jag går uppifrån och ner genom att förklara de olika färgade fälten.


I det gröna fältet på tabellen ovan är alla byggnader som redan är klara och har hyresgäster. Intäkterna baseras på Amhult 2s egna prognoser i värderingskalkylen (se länk värdering 2016). Folktandvården flyttar in under Q1 2018 och är inte inräknade i dagsläget vilket innebär att vinsten kommer öka lite kommande år. Den röda markeringen är en byggnad som värderades till 20 Msek förra året när värderingen gjordes eftersom det blev klar i Q1 2017 Detta kommer påverka substansvärdet positivt vid årets värdering som genomförs i december. Den vita markeringen är en gissning från min sida då jag inte har hittat någon information om parkeringsplatsen så jag har medvetet satt en lite högre produktionskostnad som säkerhetsmarginal. I snitt har marknadsvärdet ökat med 54% sedan byggnaderna färdigställdes om man räknar på produktionskostnaderna.

I de vita och blåa fälten har jag utgått från information som finns tillgänglig på Amhult 2s hemsida. Där framgår det att:

Produktionskostnaden är 22000 sek per m2 för boende och 14000 sek för handel och kontor.
Driftkostnaderna är 400 sek per m2 för boende och 200 sek för handel och kontor.
Intäkterna beräknas utifrån 1700 sek per m2 för boende, 2500 sek för handel och 1500 sek för kontor.

Utifrån dessa nyckeltal har jag gjort mina beräkningar för produktionskostnader, driftkostnader och intäkter. Marknadsvärdet på de kommande byggnaderna har jag beräknat genom att ta den planerade produktionskostnaden och multiplicera med 1,5 då det är lite i underkant hur marknadsvärdet har utfallit historiskt sett i Amhult 2s produktioner.

Det vita fältet i tabellen ovan är de två kvarteren som byggs just nu där den större av dem "Signalflyget 2" med 64 lägenheter och 57 parkeringsplatser ska vara klar om ett år och den lite mindre "Luftseglaren 2" med 36 lägenheter och 40 parkeringsplatser beräknas vara färdigställd under Q1 2019. Det innebär att Amhult 2 över en överskådlig framtid kommer ha intäkter på ca 42 Msek och driftkostnader på ca 8,5 Msek. Här är räntekostnaderna inte inräknade ska tilläggas.

Om vi tittar några år in i framtiden så går det att räkna på hur det kommer att se ut när det är preliminärt klart 2021. Precis som tidigare har jag använt Amhult 2s egna information för att göra mina beräkningar i det blåa fältet i tabellen. Det är ännu inte bestämt i vilken ordning byggnaderna kommer uppföras men det har nämnts att S + T kommer vara kvarteret som är det sista som byggs klart.

Risker:
Det som skulle kunna hända är exempelvis att det är svårt att få tag på byggbolag vilket i så fall försenar projektet eller resulterar i höjda produktionskostnader.
Räntorna i min kalkyl är satta till 2,5% det är inte omöjligt att räntorna stiger framöver vilket kan vara negativt för Amhult 2 då räntekostnaderna ökar.
Marknadsvärdet kanske sjunker på byggnaderna vilket gör att det blir svårare att ta lån.
Pengarna tar slut och bolaget måste göra en nyemission eller låna mer pengar.

Slutsats:
Det gula fältet är en sammanfattning hur det skulle kunna se ut 2021 om allt går som det är planerat. Intäkterna ligger på imponerande 100 Msek och driftkostnaderna inklusive räntor på ca 30 Msek. Är man pessimistiskt lagd kan man naturligtvis leka med siffrorna och sänka utfallet. Detsamma gäller för optimister som kan räkna med Skogens gård i sin kalkyl. Det går även att diskutera skuldsättningen på bolaget där 200 Msek endast skulle påverka utfallet och substansvärdet marginellt. Jag nöjer mig med att ha en positiv syn till både aktien och bolaget och låter framtiden utvisa vad det blir för utfall.

Kolla gärna min tidigare analys av bolaget här och lämna gärna en kommentar hur du ser på Amhult 2s framtid.









22 kommentarer:

  1. Hej!

    Tack för din analys.

    Frågan är hur mycket värderingen påverkas av en rejäl nedgång på bomarknaden? I teorin är väl hyresrätter relativt skyddade, men om priset för att köpa minskar bör hyresrätten bli mindre attraktiv i en jämförelse.

    Hur har värderingen på fastighetsbolag stått sig vid tidigare nedgångar/krascher?

    Har googlat men inte hittat några bra länkar.

    SvaraRadera
  2. Jaha, blev en hel del inköpta idag för i snitt 58.5. Om den faller mer så är det nog löge att öka lite. Om inte, blir det byrålådan. :)

    SvaraRadera
  3. Hej Nisse, många som har gjort en bostadskarriär klarar sig ganska bra vid en eventuell nedgång. De som kommit in nyligen på bostadsmarknaden kan få problem men dessa har oftast betydande inkomster, i annat fall hade de inte fått låna några nämnvärda summor. Men det ligger mycket psykologi i de spelet liksom i aktiemarknaden så om det händer något kan man alltid räkna med överreaktioner. Överlag finns det alltid efterfrågan på hyresrätter i storstäder så kassaflödena borde fungera som en krockkudde vid en nedgång i Amhult 2s fall.

    SvaraRadera
  4. Hej!

    Tack för svaret. Torslanda är extremt populärt och bäxer så det knakar. En normaltomt på 1000 kvadrat utan någon utsikt får man inte loss under 3 miljoner. Och amhult som regionalt center växer så det knakar. Speciellt efter att resecentret kom på plats. Att efterfrågan inte skulle vara skyhög i området ser jag som omöjligt.

    Det är ju inte centrum, såklart, men tryggare kan man inte bo. Hela Torslanda är övre medelklass och ett klassiskt segregerat whiteflight-område.

    Hyresrätter i området ger nu de som inte har kunnat låna möjlighet att bo i området.

    Så områdesmässigt ser jag ingen som helst risk.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur ser du på risken att storägaren lyfter ut stora värden ur amhult2 genom en extremt dyr försöljning av skogens gård?

      Radera
    2. Om man kollar på ett pressmeddelande från den 26/4 2017 framgår det att det ska vara en oberoende värderare som fastställer priset om/när detaljplanen går igenom för Skogens gård. Lysevägen förbinder sig efter avrop avyttra fastigheten/fastigheterna till Amhult 2 för dess/deras marknadsvärde enligt värderingen med avdrag för av Amhult 2 nedlagda kostnader för planarbete och fastighetsbildning/ar.

      Radera
  5. En snabb googling visar att tillgångarna i Lysevägens Bostads AB är värda 24,8 Mkr. När jag frågade VD, Maria om det och hur priset skulle se ut om detaljplanen går igenom ville hon inte kommentera då sådan information inte gått ut till alla aktieägare. Just nu betraktas Skogens gård som åkermark går detaljplanen igenom blir det naturligtvis en annan prisbild. Lokala politiker diskuterar fortfarande om man ska bygga ut vägarna och senast i oktober hade det inte kommit fram till något beslut. Om vägarna byggs ut kan man bygga fler bostäder på området. I första skedet har de ansökt om att bygga ca 300 lägenheter där har jag för mig och det oavsett om de byggs vägar eller inte..

    SvaraRadera
  6. Tack för bra info igen. Då är det nog ingen fara på taket med denna del. Värdeskapandet ligger ändå i att man verkar få 50% tillbaka i värdeökning när byggnaderna är på plats.

    Tror det blir byrålådan på dessa aktier. Väck mig 2021 när aktien förhoppningsvis står i minst 150. :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det kan komma ett bud på bolaget nu när kursen är hårt pressad. Eigil och Maria har sålt bolag förut. I annat fall tror jag att det här är en mycket bra investering på lång sikt.

      Radera
  7. Tror verkligen inte att storägarna är direkt intresserade av att sälja. De andas riktig långsiktighet.

    SvaraRadera
  8. Hej igen!

    Hyresintäkter på 7.7 mkr för Q3 måste väl ha legat en bra bit över ditt edtimat då du har drygt 26 miljoner på årsbasis?

    SvaraRadera
  9. Hej Nisse, angående försäljningsrykten har jag svårt att se att något rimligt bud skulle komma den närmaste tiden även om alla har sitt pris. Spiltan med Per H. Börjesson i spetsen har ju köpt aktier för att han tror att det kommer ett uppköp förr eller senare på grund av grundarens anmärkningsvärda ålder. Jag tycker att hyresintäkterna var i samklang med synen som marknaden hade/har eftersom det inte hände någonting nämnvärt med kursen. Jag tycker att Amhult 2 är väldigt försiktiga i sina estimat och jag har använt deras siffror inte mina egna estimat för denna analys. Jag ser det som en positiv bonus om utfallen blir bättre de närmaste 5-10åren. I alla framtidsspaningar gäller de att använde en bred pensel för att måla upp konturerna sen kan det hända mycket på vägen. Har du några andra innehav i din portfölj du vill dela med dig av?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej!

      Bra att det ser lite bättre ut än de estimat du använt dig av. Speciellt eftersom det i bolagets estimat ser ut att ligga en riktigt fin uppvärdering inom ett par år.

      Andra bolag som jag har? Ligger ganska mycket likvid just nu för att vara mig. Men ett körninnehav är IT-Konsulten preciofishbone. Handlas kring 18 kronor och delade senast ut 1.15 sek/aktie. Har tyvärr haft svårt att lyfta omsättningsmässigt det senaste året, men marginalerna är bra. Rejält lågt värderad ändå jämfört med branschkollegor. Har lyckats nettoanställa hyffsat nu under sista kvartalet. Hade även Avega nyss med liknande situation som precis blev uppköpta.

      I övrigt bara likvider.

      Kika görna på preciofishbone och ge mig feedback. Uppskattas öven om du inte tror på bolaget. :)

      Radera
    2. Jag instämmer i att bolaget är en jätteintressant investering. I mina ögon är det försiktiga estimat i prognosen. Det kan bli ännu bättre. Jag ligger lång, men håller med tidigare inlägg om att det finns risk att bolaget kan bli uppköpt med tanke på ägarens ålder och med tanke på att han har sålt bolag förut. Som sagt, det ser bra ut.

      Radera
  10. Jobbar hela helgen men ska kolla på Precio Fishbone nästa vecka så återkommer jag med feedback då. Ha en bra helg Nisse!

    SvaraRadera
  11. Tack för en jättebra blogg. När du ändå tittar på Precio Fishbone vore det kul om du också analyserar spelbolaget Global Gaming. GG är ett spelbolag som är nya på börsen och har en mycket stark tillväxt med Ninja casino i spetsen. GG tar marknadsandelar från andra spelbolag och har en spännande frsmtid. Amhult 2 och GG är mina största innehav nu i portföljen. Trevlig helg!

    SvaraRadera
  12. Jag tycker att Q3 var som väntat och att det ser fortsatt bra ut. Allt går enligt plan. Jag fyllde på med fler aktier när kursen var under 60 kr och ligger lång. Kul att du anonym också tror på Global Gaming. Jag tror nämligen att det är en dubblare inom snar framtid. Risken är högre i Global Gaming än i Amhult 2, men aktien har stor potential och stor uppsida med Ninja casino i spetsen. Jag är ny i Global Gaming, köpte in mig i måndags och ju mer jag läser in mig i bolaget desto mer intressant blir aktien. Q3 presenteras den 30 november.

    SvaraRadera
  13. Förstår inte riktigt hur du får det till att de enbart kommer ha 500 miljoner i skuld 2021? Att bygga klart Amhult ska kosta 700 miljoner, de har ca 250 miljoner i dagsläget. Samlade förvaltningsresultatet fram till 2021 blir ju inte 450 miljoner?

    SvaraRadera
  14. Hej Anders! Efter mitt antagande på 500 Msek har jag gjort tydligare uträkningar som bekräftar de du skriver se senare inlägg här https://investeramiljoner.blogspot.se/2017/11/solsken-i-torslanda.html
    Enligt mina beräkningar kommer Amhult 2 dra in mellan 150-200 Msek beroende på när de olika byggnaderna blir färdigställda fram tills 2021. Det innebär att lånen hamnar på mellan 700-800 Msek om allt annat är lika.

    SvaraRadera
  15. Produktionskostnad för både LM och J är 170 mkr, inte 240 mkr.

    SvaraRadera
  16. Tack för kommentaren okänd o Hampuz25. Länka gärna till vart du fått din information om. Väldigt positivt om det skulle vara så :)

    SvaraRadera