Alla talen i tabellen är i miljoner sek. Om vi går från vänster till höger, i det blåa fältet ovanför går det att se värdestegringen från 2014 till 2019 på de byggnaden/kvarter som redan är färdigställda samt m + l och j som är under konstruktion via helentreprenad i skrivande stund. Detta innebär att det inte kommer hända så mycket i bolaget förutom att m + l blir inflyttningsklara under Q4 2018 och j kvartalet efter, det vill säga Q1 2019. I det lila fälten är de övriga byggnaderna q + r, i + h, u och s + t. Det finns ingen kommunicerad plan för vilka projekt som ska påbörjas under 2019 vilket ger Amhult 2 en flexibilitet när de ska hitta byggfirmor för helentreprenad. Det ända som är sagt är att s + t ska färdigställas sist av alla byggnader. I de vita fälten är det byggrätter (mark) som är en del av värderingen i substansvärdet den siffran sjunker i takt med att byggnaderna kommer på plats och skapar mervärde i rullande intäkter och fysiska byggnader.
I marknadsvärde kolumnen ser vi hur värdet ökar från år till år från 2013 - 2021. Efter det räknar jag på vad den maximala belåningen skulle kunna vara om Amhult 2 håller sig till en maxbelåning på 60%. I den sista gula kolumnen ser vi vad substansvärdet skulle var om belåningen skulle vara konstant 60%.
För att fortsätta i samma färger så är den blå färgen från 2013 tills idag 2017 med information från Q3. Investeringarna började redan 2012 där av en extra rad i vitt på 27,19 Msek. I tabellen är alla tal i tusentals sek för att göra de mer exakta, de angivna siffrorna härstammar från årsredovisningar och kvartalsrapporter. De röda siffrorna i den blå delen av tabellen är faktiska lån under 2015, 2016 och fram till Q3 2017. Det går även att utläsa en vinst på 69,88 Msek på grund av försäljning av bostadsrätter under 2014 samt två nyemissioner 2013 respektive 2016. Längst till höger uppskattar jag att vinsten mellan 2016 och 2021 i form av främst hyresintäkter ska bli mellan 150 - 200 Msek som återinvesteras i att färdigställa resterande byggnader i Torslanda. Dessa framtida intäkter räknar jag med i detta fall används till att färdigställa pågående projekt då jag inte vet exakt hur mycket som redan använts och hur mycket som är kvar att betala utöver de 47 Msek som investerats under de första tre kvartalen 2017.
I den lila delen av tabellen är det en gissning av hur lånen kommer att se ut från 2018 - 2021 samt hur mycket mer som behöver investeras. Investeringarna uppgår till 580 Msek. Eftersom det är svårt att periodisera investeringar så kan de bli ett väldigt annorlunda utfall från kvartal till kvartal och till och med år till år då byggprojekten oftast tar ca 18 -24 månader att utföra. Men jag tror att Amhult 2 inte kommer att ha mer än 800 Msek i belåning 2021 med utgång från bolagets egna kalkyler.
I det vita fälten ser vi dagens antal aktier och beräkningar på Marknadsvärdet på byggnaderna utan lån, lån samt substansvärde per aktie. Dessa antaganden kan variera mycket i framtiden beroende på bostadspriser, storlek på lån och eventuella projekt så som förvärv av skogens gård om detaljplanen blir godkänd.
Styrkor:
Läget av marken anser jag är den största tillgången i Amhult 2 vilket de även själva har nämnt. Stor brist på bostäder, hyresrätter i Göteborg med fler än 210 000 köande.
Flexibilitet i byggprojekt, här kan ledningen både förhandla och välja den prisvärdaste aktören men också vara flexibel i vilket byggprojekt som är nästkommande. Här kan man utvinna synergier genom att bygga m + l samtidigt exempelvis. Alternativt hushålla med pengarna och bara bygga ett projekt.
Skulle det vid ett senare tillfälle vara brist på pengar har man många olika alternativ för att färdigställa projektet:
Öka lånen till mer än 60% kortsiktigt.
Sälja bostadsrätter i en av byggnaderna.
Sälja mark/byggrätter.
Göra nyemission.
Vänta på hyresintäkter.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar