Göteborg liksom Stockholm lider av bostadsbrist. Megatrenden att folk flyttar till storstäder är påtaglig även i Sverige. Med kommentarer som "jag hade tur och gifte mig till ett förstahandskontrakt" förstår man hur situationen ser ut, se här. Den aktuella statistiken från Boplats Göteborg som är motsvarigheten till Stockholmsstads bostadsförmedling har i dagsläget över 210 000 personer som står i kö till en hyresrätt i Göteborg.
Efter att ha fått feedback om min analys av Amhult 2 samtidigt som det råder förvirring på vissa forum ska jag förtydliga min syn på intäkter och kostnader i bolaget. Jag går uppifrån och ner genom att förklara de olika färgade fälten.
I det gröna fältet på tabellen ovan är alla byggnader som redan är klara och har hyresgäster. Intäkterna baseras på Amhult 2s egna prognoser i värderingskalkylen (se länk värdering 2016). Folktandvården flyttar in under Q1 2018 och är inte inräknade i dagsläget vilket innebär att vinsten kommer öka lite kommande år. Den röda markeringen är en byggnad som värderades till 20 Msek förra året när värderingen gjordes eftersom det blev klar i Q1 2017 Detta kommer påverka substansvärdet positivt vid årets värdering som genomförs i december. Den vita markeringen är en gissning från min sida då jag inte har hittat någon information om parkeringsplatsen så jag har medvetet satt en lite högre produktionskostnad som säkerhetsmarginal. I snitt har marknadsvärdet ökat med 54% sedan byggnaderna färdigställdes om man räknar på produktionskostnaderna.
I de vita och blåa fälten har jag utgått från information som finns tillgänglig på Amhult 2s hemsida. Där framgår det att:
Produktionskostnaden är 22000 sek per m2 för boende och 14000 sek för handel och kontor.
Driftkostnaderna är 400 sek per m2 för boende och 200 sek för handel och kontor.
Intäkterna beräknas utifrån 1700 sek per m2 för boende, 2500 sek för handel och 1500 sek för kontor.
Utifrån dessa nyckeltal har jag gjort mina beräkningar för produktionskostnader, driftkostnader och intäkter. Marknadsvärdet på de kommande byggnaderna har jag beräknat genom att ta den planerade produktionskostnaden och multiplicera med 1,5 då det är lite i underkant hur marknadsvärdet har utfallit historiskt sett i Amhult 2s produktioner.
Det vita fältet i tabellen ovan är de två kvarteren som byggs just nu där den större av dem "Signalflyget 2" med 64 lägenheter och 57 parkeringsplatser ska vara klar om ett år och den lite mindre "Luftseglaren 2" med 36 lägenheter och 40 parkeringsplatser beräknas vara färdigställd under Q1 2019. Det innebär att Amhult 2 över en överskådlig framtid kommer ha intäkter på ca 42 Msek och driftkostnader på ca 8,5 Msek. Här är räntekostnaderna inte inräknade ska tilläggas.
Om vi tittar några år in i framtiden så går det att räkna på hur det kommer att se ut när det är preliminärt klart 2021. Precis som tidigare har jag använt Amhult 2s egna information för att göra mina beräkningar i det blåa fältet i tabellen. Det är ännu inte bestämt i vilken ordning byggnaderna kommer uppföras men det har nämnts att S + T kommer vara kvarteret som är det sista som byggs klart.
Risker:
Det som skulle kunna hända är exempelvis att det är svårt att få tag på byggbolag vilket i så fall försenar projektet eller resulterar i höjda produktionskostnader.
Räntorna i min kalkyl är satta till 2,5% det är inte omöjligt att räntorna stiger framöver vilket kan vara negativt för Amhult 2 då räntekostnaderna ökar.
Marknadsvärdet kanske sjunker på byggnaderna vilket gör att det blir svårare att ta lån.
Pengarna tar slut och bolaget måste göra en nyemission eller låna mer pengar.
Slutsats:
Det gula fältet är en sammanfattning hur det skulle kunna se ut 2021 om allt går som det är planerat. Intäkterna ligger på imponerande 100 Msek och driftkostnaderna inklusive räntor på ca 30 Msek. Är man pessimistiskt lagd kan man naturligtvis leka med siffrorna och sänka utfallet. Detsamma gäller för optimister som kan räkna med Skogens gård i sin kalkyl. Det går även att diskutera skuldsättningen på bolaget där 200 Msek endast skulle påverka utfallet och substansvärdet marginellt. Jag nöjer mig med att ha en positiv syn till både aktien och bolaget och låter framtiden utvisa vad det blir för utfall.
Kolla gärna min tidigare analys av bolaget här och lämna gärna en kommentar hur du ser på Amhult 2s framtid.
